Die Vermietung von möblierten Wohnungen oder Zimmern hat sich in den letzten Jahren insbesondere in Großstädten und Ballungszentren stark entwickelt. Diese Art der Vermietung bietet sowohl Mietern als auch Vermietern Vorteile, birgt jedoch auch Herausforderungen – insbesondere im Hinblick auf die Mietpreisbremse. Diese gesetzliche Regelung wurde eingeführt, um den Anstieg der Mietpreise zu dämpfen und den Wohnungsmarkt zu stabilisieren.

Die Mietpreisbremse wurde in Deutschland 2015 eingeführt und soll verhindern, dass die Mieten bei Wiedervermietungen unverhältnismäßig stark steigen. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei Wiedervermietungen grundsätzlich maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Allerdings sind einige Ausnahmen von dieser Regel vorgesehen, zum Beispiel bei umfassend modernisierten Wohnungen oder Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig vermietet wurden.

Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen und Zimmern ist in den letzten Jahren gestiegen, insbesondere unter Geschäftsleuten, Expats, Studierenden und Pendlern. Das Angebot solcher Wohnungen ist oft mit einem höheren Mietpreis verbunden, da der Vermieter nicht nur den Wohnraum, sondern auch Möbel und teilweise zusätzliche Dienstleistungen (wie Reinigung oder Internet) bereitstellt. Diese höhere Miete wird häufig als gerechtfertigt angesehen, da sie den Mehrwert der Möblierung abdeckt. Ein häufiger Kritikpunkt an der Vermietung von möblierten Wohnungen ist, dass diese Art der Vermietung in vielen Fällen zur Umgehung der Mietpreisbremse genutzt wird. Dies geschieht, indem Vermieter für die Möblierung einen überhöhten Aufschlag berechnen. Da die Mietpreisbremse in vielen Bundesländern nicht explizit regelt, wie Möblierungskosten in die Berechnung der Miete einfließen sollen, nutzen einige Vermieter diese Grauzone aus, um deutlich höhere Mieten zu verlangen, als es ohne Möblierung der Fall wäre.

Einige gängige Taktiken zur Umgehung der Mietpreisbremse sind:

• Unangemessen hohe Möblierungszuschläge: Vermieter setzen für die Möblierung der Wohnung oder des Zimmers einen pauschalen Betrag fest, der die tatsächlichen Kosten für Möbel und Ausstattung weit übersteigt. Auf diese Weise kann die Kaltmiete zwar formal innerhalb des Rahmens der Mietpreisbremse liegen, die Gesamtmiete (inklusive Möblierungszuschlag) jedoch deutlich höher sein.
• Kurzzeitmietverträge: Eine weitere Methode besteht darin, möblierte Wohnungen nur für kurze Zeiträume zu vermieten. Solche Kurzzeitmieten unterliegen oft nicht den gleichen rechtlichen Vorschriften wie längerfristige Mietverhältnisse, wodurch die Mietpreisbremse faktisch umgangen wird.

Die genaue Höhe des Möblierungszuschlags ist rechtlich nicht festgelegt. Zwar gibt es verschiedene Ansätze zur Berechnung, etwa auf Basis des Neuwerts oder des Zeitwerts der Möbel, doch bleibt dies ein Feld mit Interpretationsspielraum. Einige Gerichte haben sich bereits mit Fällen überhöhter Möblierungszuschläge auseinandergesetzt und geurteilt, dass diese nur in einem angemessenen Rahmen berechnet werden dürfen. Dennoch bleibt die Praxis uneinheitlich und bietet Spielraum für Vermieter, die Mietpreisbremse zu umgehen.

Mietern wird empfohlen, bei überhöhten Möblierungszuschlägen rechtlichen Rat einzuholen und im Zweifel die Miete zu überprüfen. Es gibt inzwischen mehrere Plattformen und Beratungsstellen, die Mietern bei der Durchsetzung ihrer Rechte helfen können.

Angesichts der steigenden Zahl von möblierten Mietobjekten und der zunehmenden Diskussion um die Umgehung der Mietpreisbremse besteht die Möglichkeit, dass der Gesetzgeber hier nachjustiert. Eine klarere Definition, wie Möblierungszuschläge in die Mieten integriert werden dürfen, könnte mehr Transparenz und Fairness für Mieter schaffen. Zudem wird erwartet, dass die Kontrolle und Durchsetzung der Mietpreisbremse in den kommenden Jahren verschärft wird.

Die Vermietung von möblierten Wohnungen bietet Vermietern eine Möglichkeit, höhere Mieteinnahmen zu erzielen, stellt aber auch eine potenzielle Umgehung der Mietpreisbremse dar. Während die Möblierung eines Wohnobjekts grundsätzlich einen höheren Mietpreis rechtfertigen kann, nutzen einige Vermieter die aktuelle Rechtslage aus, um unverhältnismäßig hohe Zuschläge zu verlangen. Für Mieter ist es ratsam, die Mietpreise sorgfältig zu prüfen und bei Zweifeln rechtliche Unterstützung zu suchen. Um den Missbrauch der Möblierungszuschläge zu unterbinden, sind zukünftige gesetzliche Reformen nicht ausgeschlossen.